Wer sich Haus oder Wohnung baut oder kauft, um selbst darin zu leben, um Kindern den behüteten Lebensraum zu schaffen oder Sicherheit im Alter zu haben,der tut das aus ganz persönlichen, aus privaten Gründen. Dieses private Engagement, das in den vergangenen Jahren den Wohnungsbau zu einem nicht unerheblichenTeil getragen und motiviert hat, hat auch der Staat durch die Eigenheimzulage unterstützt. Zumindest bis zum 31.12.2005. Mit Wirkung vom 1.1.2006 wurde sie abgeschafft. Doch wer seinen Bauantrag vor dem 1.1.2006 beim zuständigen Bauamt eingereicht hatte, kann auch heute noch grundsächlich die Möglichkeit der Eigenheimzulage in Anspruch nehmen – wie gehabt acht Jahre lang vom Zeitpunkt der Fertigstellung von Haus oder Wohnung an gerechnet.

So sieht der „Ersatz“ für die Eigenheimzulage aus

Während die „alte Förderung“ dem künftigen Eigentümer zugute kam und sowohl den Neubau als auch den Kauf einer gebrauchten Wohnimmobilie begünstigte, verteilt die neue Variante - § 35 a Abs. 2 Satz 2 EStG (Einkommensteuergesetz) - ihre Segnungen sowohl an Eigentümer als auch an Mieter, allerdings ausschließlich im Rahmen von Handwerkerleistungen bei Renovierungs-, Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen und darüber hinaus auch bei Dienstleistungen.

Zu Handwerkerleistungen einige Beispiele

Arbeiten an Wänden, an der Fassade, am Dach.
Reparatur und Austausch von Fenster und Türen.
Malerarbeiten – auch an Wandschränken, Heizkörpern u. Heizungsrohren.
Reparatur und Austausch von Bodenbelägen.
Reparatur und Austausch von Heizungsanlagen, Gas-, Wasser- und Elektroinstallation.
Modernisierung und Austausch von Einbauküchen.
Modernisierung von Bädern.
Reparatur von Haushaltsgegenständen wie zum Beispiel Waschmaschinen, Trockner usw.

Zu den Dienstleistungen zählen

… zum Beispiel die Reinigung von Wohnraum, Fensterputzen. Gartenarbeiten oder Dienstleistungen im Rahmen von Umzügen.

Steuerminderung ist bis zu 600 Euro möglich

Die Förderung sowohl für Handwerkerleistungen als auch für Dienstleistungen sieht jeweils einen Steuerminderungsbetrag von bis zu 600 Euro pro Jahr vor. Und zwar berechnet auf der Basis von 20 Prozent von bis zu 3000Euro der begünstigten Arbeiten. Das Wort Arbeiten ist in diesem Zusammenhang wörtlich zu nehmen, nicht jedoch die Kosten für Materialien. Und ganz wichtig: Die Rechnungen müssen überwiesen werden. Bei Barzahlungen, also ohne Geldfluss übers Konto und den damit verbundenen Nachweis, gibt es keine Förderung.

Sonderregelungen
Neben diesen gesetzlichen Regelungen gibt es eine Reihe von Sonderregelung – unter anderem zum Beispiel für denkmahlgeschützte Objekte. Informationen erhält man zum Beispiel beim örtlichen Denkmalamt, der Unteren Denkmalbehörde und bei den zuständigen Finanzämtern.

IMMOBILIEN – VERMIETET & VERPACHTET

Hier ist alles beim Alten. Steuerminderung ergibt sich aus den Abschreibungskosten aus Gebäuden und Werbungskosten. Gegengerechnet werden die Einnahmen (Miete) aus Vermietung und Verpachtung (V&V). Bei der Abschreibungsbemessungsgrundlage addiert man die Kosten für das Gebäude (ohne Grund und Boden) und die damit verbundenen Nebenkosten – Notar und Grunderwerbssteuer. Die Abschreibung wird in der Regel auf fünfzig Jahre verteilt. Grund und Boden sind generell nicht abschreibungsfähig.

Anders sieht es bei Finanzierungskosten aus. Laufende Zinsen und die damit verbundenen Kosten wie Grundschuldbestellung, Gebühren für Grundbucheintragung und so weiter sind sofort abzugsfähig. Selbst dann, wenn das Gebäude noch nicht fertig gestellt ist oder kein passender Mieter gefunden wurde und deshalb noch keine Mieteinnahmen fließen.

Nach der Vermietung werden Mieteinnahmen mit sämtlichen Kosten – Zinsen, Instandhaltung, Grundsteuer, Betriebskosten und Abschreibungen – verrechnet. Die Differenz aus Mieteinnahmen und steuerlich zu verrechnenden Aufwendungen ergibt die steuerliche anzusetzenden Einkünfte. Eine doppelte steuerliche Nutzung aus Vermietung und Verpachtung sowie aus den im privaten Haushalt begünstigten Handwerkerleistungen und Dienstleistungen ist nicht möglich.

Aus steuerlicher Sicht ergibt sich daraus:

Aufwendungen aus Herstellung und Anschaffung mindern den zu versteuernden Überschuss. Erhaltungsaufwand kann der Eigentümer sofort in Ansatz bringen. Was auf den ersten Blick unkompliziert und logisch erscheint, ist in Wirklichkeit Gegenstand fortlaufender Rechtsstreitigkeiten zwischen Steuerpflichtigen und Finanzverwaltung. Denn wird ein baufälliges Haus zum Spottpreis erworben und renoviert, dürfte die Finanzverwaltung dazu tendieren, eine derart umfangreiche Renovierung als „anschaffungsnahen Erhaltungsaufwand“ einzustufen. Die Aufwendung wäre also nicht sofort abzugsfähig.